Bausparen gehört immer noch zu den beliebten Finanzierungswegen, wenn es darum geht, frühzeitig Kapital für die eigene Immobilie zu sichern. Das Bauspar-Darlehen ist ein wichtiges Kriterium. Die Zinsen werden dabei bereits bei Abschluss eines Bausparvertrags festgelegt. Nach dem Ansparen und der erfolgreichen Zuteilung kann sich der Bausparer somit ein zinsgünstiges Darlehen in Form eines Annuitätendarlehens sichern. Die Darlehenshöhe ist die Differenz zwischen der vertraglich vereinbarten Bausparsumme und dem angesparten Bausparguthaben. In der Regel wird das Bauspar-Darlehen in voller Höhe ausgezahlt, da bereits beim Vertragsabschluss alle anfallenden Gebühren bezahlt wurden.
Das Darlehen muss im Grundbuch gesondert abgesichert werden
Wie ein herkömmliches Hypothekendarlehen muss auch das Bauspar-Darlehen als Grundschuld eingetragen werden. In der Darlehenshöhe wird diese Schuld im örtlichen Grundbuch vermerkt. Dies geschieht jedoch nur dann, wenn der Betrag die Summe von 10.000 Euro übersteigt. In der Regel kann der Erwerb einer Immobilie nicht einzig und allein über das Darlehen finanziert werden. Die Darlehenshöhe ist immer vom Beleihungswert des Objektes abhängig, wobei sich dieser auf maximal bis zu 90 Prozent vom Marktwert bezieht. Meist akzeptieren Bausparkassen, dass ihr Darlehen an zweiter Stelle ins Grundbuch eingetragen wird. Sollte es während der Finanzierungsphase zu einem Notverkauf kommen, werden zuerst Banken berücksichtigt, die an erster Stelle ihre Grundschuld eingetragen haben.
Wie erhalten Sie das Bauspardarlehen?
Beantragung eines Bausparvertrags
Sie können den Bausparvertrag über den Außendienst der Bausparkassen oder über die Sparkassen beantragen. Sie sollten sich als erstes über die Ziele Gedanken machen, die Sie mit dem Bausparvertrag verfolgen. Denn die für die spätere Vertragsabwicklung maßgeblichen Bedingungen (Wahl der Bausparsumme, Tarifwahl) werden bereits bei Abschluss des Vertrages festgelegt. Ihr Ziel bestimmt die Tarifwahl.
Die möglichen Ziele, die Sie mit einem Bausparvertrag verfolgen können, sind sehr unterschiedlich. So gibt es beispielsweise:
- Kunden, die konkrete Finanzierungsabsichten haben (Bau- und Kaufwillige),
- Kunden, die kurzfristig finanzieren möchten (Modernisierer, Entschulder, zahlungskräftige Finanzierer),
- Kunden, die langfristig sparen wollen (Kindergeldanlage, Geschenkbausparen),
- Kunden, die sich mit der Darlehensrückzahlung Zeit lassen möchten,
- Kunden, die zunächst rentierlich sparen und sich vorsorglich einen hohen Darlehensanspruch sichern wollen (Prämiensparer, VL-Sparer).
Die Bausparkassen bieten ihren Kunden zur Verwirklichung dieser unterschiedlichen Ziele verschiedene individuelle Tarife an, zwischen denen Sie wählen können.
Genauso wichtig wie die Wahl des richtigen Tarifs ist die Wahl der Bausparsumme. Die Bausparsumme umfasst das Bauspardarlehen sowie das Bausparguthaben. Sie sollte sich sowohl an Ihren konkreten Plänen und Bedürfnissen als auch an Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit orientieren.
Besparung des Bausparvertrages
Zunächst ist von Ihnen der Bausparvertrag zu besparen, um das zinsgünstige Bauspardarlehen zu erhalten. Sie können Ihre Sparleistung Ihrer individuellen Leistungsfähigkeit anpassen - eine Sparpflicht besteht, trotz Einbindung in die kollektive Solidargemeinschaft der Bausparer, nicht. Der in den Allgemeinen Bausparbedingungen genannte „Regel“-Sparbeitrag ist keine „Pflicht“- Spar-Rate, sondern nur eine empfohlene Spar-Rate, bei deren Einhaltung Sie in angemessener Zeit die Zuteilungstarife Ihres Bausparvertrages erreichen. Sonderzahlungen, d. h. Zahlungen über den Regelsparbeitrag hinaus, sind darüber hinaus grundsätzlich zulässig, sofern dies nicht im Rahmen von Finanzierungsmodellen ausgeschlossen ist. Ihr angesammeltes Guthaben wird während der Besparung Ihres Bausparvertrages verzinst.
Zuteilung des Bausparvertrages
Unter der Zuteilung versteht man die Bereitstellung der Bausparsumme aus den Mitteln der Zuteilungsmasse. Die für die Zuteilung erforderlichen Mittel reichen grundsätzlich nicht aus. Die Bausparkassen haben in ihren ABB bestimmte Zuteilungsvoraussetzungen definiert, die eine gerechte Verteilung der vorhandenen Mittel ermöglichen sollen, um die Finanzierungswünsche aller Bausparer zu befriedigen.
Voraussetzungen für die Zuteilung eines Bausparvertrages sind, dass:
- die Mindestsparzeit (18 bis 48 Monate seit Vertragsbeginn, je nach Tarif) eingehalten,
- die Mindestansparung (40 % bis 50 % der Bausparsumme, je nach Tarif) sowie
- eine ausreichende Bewertungszahl erreicht wurde.
Über den Zeitpunkt der Zuteilung Ihres Bausparvertrages entscheidet die Bewertungszahl. Die Bausparkasse misst, mittels der Bewertungszahl, den „Sparverdienst“ des einzelnen Bausparers nach dem „Zwei-mal-Geld-Prinzip“. Hierbei gilt: je länger und (bezogen auf die Bausparsumme) je mehr Sparmittel der Bausparer dem Bausparkollektiv zur Verfügung gestellt hat, desto höher ist der Sparverdienst zu veranschlagen.
Eine hohe Bewertungszahl kann bei geringeren Sparleistungen:
- durch eine entsprechend lange Liegezeit oder
- bei einer kurzen Liegezeit des Guthabens durch entsprechend hohe Sparleistungen erzielt werden.
Sie können also mit Ihrem Sparverhalten den Zeitpunkt der Zuteilung beeinflussen.
Bauspardarlehen
Die Bausparkassen halten vom Zeitpunkt der Zuteilung an die Bausparsumme zur Auszahlung bereit. Sie können über das Bausparguthaben jederzeit und über das Bauspardarlehen nach positiver Bonitäts- und Beleihungsprüfung sowie Sicherstellung des Bauspardarlehens verfügen.
Bonitäts- und Beleihungsprüfung
Die Bausparkassen benötigen für die Bonitäts- und Beleihungswertermittlung bestimmte Angaben.
Hierzu zählen u. a. Angaben
- zu Ihrem Einkommen,
- zu bestehenden Verpflichtungen,
- zum Zweck der Darlehensaufnahme,
- zum Zustand und Wert der zu beleihenden Immobilie,
- zu Sicherheiten, die Sie der Bausparkasse zur Sicherung des Darlehens anbieten.
Außerdem holen die Bausparkassen zum Zwecke der Bonitätsprüfung ggf. Informationen von der SCHUFA oder anderen Kreditinstituten ein.
Sicherstellung
In der Regel erfolgt die Sicherstellung des Bauspardarlehens durch eine Grundschuld, die im Allgemeinen nachrangig eingetragen wird. Die Bausparkassen lassen also anderen Kreditgebern, bei denen Sie weitere Kredite aufnehmen, grundsätzlich den Vorrang bei der grundbuchlichen Eintragung der Sicherheit. Die Grundschuld wird entweder neu bestellt oder eine bereits bestehende Grundschuld wird an die Bausparkasse abgetreten. Allerdings darf das durch Grundschuld zu sichernde Bauspardarlehen, zusammen mit vor- und gleichrangigen Belastungen, 80 % des von der Bauspar- bzw. Sparkasse ermittelten Beleihungswertes des Pfandobjekts nicht übersteigen. Das Bauspardarlehen kann aber auch anderweitig (z. B. durch Verpfändung von Wertpapieren, Abtretung von Sparguthaben oder durch Bankbürgschaft) gesichert werden.
Einige Bausparkassen verzichten bei einem Bauspardarlehen auf eine Sicherstellung bis zu einem Betrag von 15.000 €, wenn Sie über belastbaren Grundbesitz verfügen und sich verpflichten, diesen weder zu belasten noch zu veräußern (so genannte „Negativerklärung“). Andere Bausparkassen können das Bauspardarlehen bis zu einem Betrag von 10.000 € auch ohne Sicherheiten oder Negativerklärung bewilligen (so genannte Blanko-Darlehen).
