Die Wertermittlung dient der Ermittlung des Verkehrswertes, der meist Grundlage des Kaufpreises eines Hauses bildet, und zur Ermittlung des Beleihungswertes. Beleihungswert ist der nachhaltig dauerhafte Wert einer Immobile und darf nicht verwechselt werden mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten.
In der Immobilienfinanzierung nimmt der Beleihungswert eine zentrale Funktion ein, da er zur Ermittlung der Beleihungsgrenze herangezogen wird, der längerfristigen Risikobeurteilung dient und somit wichtiger Teil der Kreditentscheidung wird.
Im Unterschied zum Verkehrswert, welcher stichtagsbezogenen ermittelt wird, werden bei der Beleihungswertermittlung die dauerhaften Eigenschaften und die Nachhaltigkeit der Erträge zugrunde gelegt, da das bewerte Objekt für mehrere Jahre als Kreditsicherheit dienen soll. Vor dem Hintergrund der Risikominimierung liegt der Beleihungswert meist unter dem Verkehrswert.
Der Beleihungswert wird in Abhängigkeit von dem zu finanzierenden Objekt auf verschiedene Arten berechnet. Bei eingenutzten Ein- / und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert nach dem Sachwert (Boden- und Gebäudewert) ermittelt. Bei der Ermittlung des Gebäudewertes wird ein gewisser Sicherheitsabschlag zu den jeweils aktuellen Herstellungskosten in Ansatz gebracht.
Bei Mehrfamilienhäusern und anderen Renditeobjekten wird zuzüglich zum Sachwert der Ertragswert bestimmt, wobei der Ertragswert im Vordergrund steht. Die Basis des Ertragswertes bildet die auf Dauer erzielbaren Mieteinnahmen.
