Infas-Studie und aktuelle Berechnungen belegen: Anschlussfinanzierung Vergleich hilft bis zu 19.551 Euro sparen

Zwar vergleichen Bauherren und Käufer von Wohneigentum gründlich die Baugeld-Konditionen, wenn sie die Immobilie erwerben und einen Kredit aufnehmen. Läuft aber die Zinsbindungsfrist des Baudarlehens aus, holen viele „Häuslebauer“ kein Vergleichsangebot mehr ein. Das kann Sie unter Umständen mehrere Tausend Euro kosten. Deshalb sollten rechtzeitig der alte Vertrag gepüft und die Konditionen der aktuellen Marktanbieter verglichen werden.

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Bauherren und Käufer von Wohneigentum prüfen gründlich die Baugeld-Konditionen, wenn sie die Immobilie erwerben und einen Kredit aufnehmen. Läuft aber die sogenannte Zinsbindungsfrist des Baudarlehens aus, holen viele private Immobilienbesitzer überhaupt kein Vergleichsangebot mehr ein. Konkret: Fast jeder zweite Anschlussfinanzierer verlängern blind das Darlehen beim derzeitigen Geldhaus, wie eine Umfrage von Infas TTR im Auftrag der ING-DiBa eindrucksvoll belegt.

Der vernachlässigte Preisvergleich kommt Immobilinbesitzer teuer zu stehen. Wer die günstigen Marktanbieter links liegen lässt, zahlt in der aktuellen Wettbewerbssituation mehrere Tausend Euro drauf. In Zahlen: Bauherren verschenken bis zu 19.551 Euro. Kosten für den Bankwechsel fallen angesichts dieser fünfstelligen Einsparsumme kaum ins Gewicht. Für die notarielle Grundschuld-Abtretung (die Umschreibung) auf das neue Geldhaus muss der Bauherr im Durchschnitt nur 0,25 Prozent des Umschuldungsbetrags an Gebühren zahlen. Das sind bei einer Restschuld von 110.000 Euro 275 Euro. Die Fakten: Zwischen preiswerten und teuren Baudarlehen mit fünfzehnjähriger Zinsbindung liegt seit Monaten eine Marktspanne von rund einem Prozentpunkt, wie Vergleiche des Frankfurter Finanzberaters Max Herbst (FMH) jede Woche aufs Neue zeigen. Derzeit schwanken die Baudarlehen-Effektivzins-Angebote der regional und überregional tätigen Geldhäuser mit Filialen und die der Direktbanken (ohne Discount-Vermittler) zwischen 4,35 und 5,45 Prozent. Die durchschnittliche Höhe der Anschlussfinanzierung beträgt laut Infas TTR 110.000 Euro.

Die Berechnung

Nimmt der Bauherr ein günstiges Anschlussdarlehen bei der Konkurrenz zu einem Effektivzinssatz von 4,35 Prozent (nominal: 4,27 % p. a.) auf und verlängert nicht bei seiner Bank zu teuren 5,45 Prozent (nominal: 5,32 % p. a.), dann summiert sich dieser Zinsvorteil bei einer 110.200-Euro-Anschlussfinanzierung*) in 15 Jahren auf 19.551 Euro. Denn die gesparten nominalen Darlehenszinsen in Höhe von 1,05 Prozentpunkten fließen vollständig in die Tilgung – das Darlehen wird nun anfangs zu 3,28 Prozent statt 2,23 Prozent getilgt. Die Folge: Bei einer monatlichen Rate von 693,72 Euro fällt die Restschuld nach 15 Jahren um 19.551 Euro geringer aus. Der Bauherr hat dann nur noch Schulden in Höhe von 34.320 Euro statt 53.871 Euro. Selbst wenn das beste Baufinanzierungsangebot nominal nur um 0,5 Prozentpunkte günstiger ist, spart der Kunde noch stolze 9.784 Euro – die Restschuld beträgt dann 44.087 Euro.

Tendenziell dürften in der Praxis die Einsparmöglichkeiten noch größer ausfallen. Hintergrund: Bei der Anschlussfinanzierung erhalten sogenannte Altkunden von ihrer Hausbank hin und wieder schlechtere Konditionen als Neukunden. Obschon das Geldhaus mit der Verlängerung ein wesentlich geringeres Risiko eingeht als mit dem Neugeschäft. Dass sich der Wechsel zu einer günstigeren Bank immer rechnet, zeigte auch die Zeitschrift „Finanztest“ in ihrer August-Ausgabe 2005 anhand von 73 konkreten Fällen aus 2002 bis 2005. Demzufolge waren über 50 Prozent der Verlängerungsangebote der Hausbank teuer. Auch unterbreitete jede dritte Bank ein Angebot, das um mehr als 0,5 Prozentpunkte über dem Durchschnittszinssatz für Baukredite im Neugeschäft lag. Das Fazit der Tester: „Die Angebote jedenfalls, die sich eine Reihe unserer Leser bei Dr. Klein, interhyp, Immobank oder ING-DiBa einholten, waren fast durchweg günstiger und um Klassen besser aufbereitet als das Verlängerungsangebot der alten Bank.“

Schnell Handeln ist die oberste Devise

Die ersten Finanzunternehmen kapitulieren vor den Folgen der Finanzkrise. So vergibt beispielsweise die ABN Amro Hypotheken Gruppe ab 22. April keine Wohnbaukredite mehr. Sie ist schon der zweite Hypothekenanbieter, der in Deutschland die Segel streicht. Auch andere Anbieter von Voll- oder Überpreisfinanzierungen spüren die Krise. Jedoch besteht noch kein Grund zur Panik. Finanzierer mit erstrangigen Hypotheken mit einem Beleihungswert von maximal 60 Prozent sind von dieser weniger betroffen.

Der Tipp: Darlehensgeber informieren ihre Kunden erst relativ spät darüber, dass in Kürze das Baudarlehen verlängert werden muss und zu welchen Konditionen dies geschehen soll. Deshalb fehlt vielen Kunden einfach die Zeit, um einen Preisvergleich vorzunehmen. Daher sollten Häuslebauer rechtzeitig in ihrem Darlehensvertrag nachschauen, wann die Zinsbindung endet, die Anschlussfinanzierung ansteht. Spätestens zwei Monate vor dem Ablauf mit dem Vergleichen der Darlehenskonditionen anfangen, damit ein eventueller Wechsel zu einem anderen Geldhaus nicht stressig wird.

*) Der Wert von 110.200 Euro kommt so zustande: Vor zehn Jahren, am 30. Januar 1997, nahm der Bauherr ein Darlehen in Höhe von umgerechnet 128.000 Euro auf. Die Konditionen: Zinsbindung zehn Jahre, Nominalzins 6,62 Prozent, Effektivzins 6,82 Prozent und anfängliche Tilgung 1,0 Prozent. Nach zehn Jahren, Ende Januar 2007, muss das Darlehen verlängert werden. Die Restschuld am 30. Januar 2007: 109.925 Euro plus 275 Euro für die notarielle Grundschuld-Abtretung macht 110.200 Euro.

Geld.de Tipp: Nutzen Sie „Wohn“-Riester für Ihre Darlehenstilgung

Die bewährte Riester-Förderung, die bisher nur für Rentenversicherungen, Fonds- und Banksparpläne galt, darf nun auch für den Bau oder Kauf von selbst genutzten Immobilien verwendet werden.