Wer als Vermieter seinen Eigenbedarf anmelden möchte, muss seinem Mieter kündigen. Die Eigenbedarfskündigung ist ein langwieriger Prozess, der nicht von heute auf morgen vollzogen werden kann. Sie kann nur von privaten Wohnungseigentümern in die Wege geleitetet werden. Juristische Personen, Aktien- und Kommanditgesellschaften sowie Gesellschaften mit beschränkter Haftung können keine Eigenbedarfskündigung aussprechen.
Was heißt Eigenbedarf?
Bei Eigenbedarf für eine vermietete Wohnung stellt der Vermieter dem Mieter gegenüber den Anspruch für die Eigennutzung seiner Wohnung dar. Die Grundlage hierfür ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), § 573 Abs. 2 Nr. 3 geregelt. Für Eigenbedarfskündigungen bestehen gewisse Voraussetzungen, die, sollte es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommen, sehr gründlich von den Gerichten überprüft werden.
Eigenbedarfskündigung durch Vermieter. Diese Gründe gibt es:
Der Wohnraum wird für den Vermieter selbst oder seine Familienangehörigen benötigt. Zu dem begünstigten Personenkreis zählen Kinder, Eltern, Geschwister, Neffen, Nichten, Enkelkinder, Schwiegereltern und Schwiegerkinder. Eigenbedarf anmelden ist ferner möglich für das eigene Haus- und Pflegepersonal, sofern es über keinen eigenen Hausstand verfügt.
Arbeitsplatzwechsel
Die Flexibilität in der Arbeitswelt erfordert ein häufigeres Umziehen, als dies in den letzten Jahrzehnten üblich war. Wird eine neue Arbeitsstelle am Wohnort der vermieteten Wohnung gefunden, hat der Vermieter das Recht, für sich sowie den oben genannten Personenbedarf Eigenbedarf seiner Wohnung anzumelden.
- Ein Zusammenzug mit Lebenspartner und somit der Bedarf eines größeren Wohnraums stellen weitere Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung dar.
- Muss der Vermieter selbst aus unterschiedlichen Gründen aus einer von ihm angemieteten Wohnung ausziehen, ist er berechtigt, seinen eigenen Mietern wegen Eigenbedarf zu kündigen.
- Letztendlich kann auch der finanzielle Aspekt eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die vom Vermieter bewohnte Wohnung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen oder einer Umwandlung in eine Eigentumswohnung monetär nicht mehr aufrechterhalten werden kann.
Wann die Mieter-Kündigung wegen Eigenbedarf Erfolg hat
Ein legitimer Erfolg ist immer dann gegeben, wenn eine Eigentumswohnung an einen neuer Besitzer übergeht und dieser seine neue Wohnung selbst bewohnen möchte. Der jetzige Eigentümer entscheidet sich dazu, aus Kostengründen seine Eigentumswohnung selbst zu nutzen. Liegt diese Wohnung ebenerdig oder ist außerdem barrierefrei, kommen altersbedingte Rechtfertigungen und damit eine Verbesserung der Lebensqualität als weitere Gründe für einen Eigenbedarf hinzu.
Fristen: Wie und wann kann ich Eigenbedarf anmelden?
Eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf muss in schriftlicher Form erfolgen. Ein Einschreiben mit Rückschein ist zu empfehlen, da hierbei der Erhalt der Kündigung durch den Empfänger bestätigt wird. Die gesetzliche Kündigungsfrist bei Eigenbedarf ist in § 573 c des BGB geregelt. Generell gilt, je länger das Mietverhältnis andauert, umso ausgedehnter gestaltet sich die Kündigungsfrist. Sie beträgt also im Schnitt zwischen drei bis zu maximal neun Monaten und soll den Mietern die Möglichkeit einräumen, ausreichend Zeit für die Suche einer neuen Wohnmöglichkeit einzuräumen.
Muster für die Kündigung wegen Eigenbedarf
Diese Kündigung muss unter Umständen einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. Daher ist es erforderlich, alle Gründe, die zu einer Kündigung seitens des Vermieters führen, klar zu definieren. Und zwar völlig unabhängig davon, ob sie persönlicher, finanzieller oder beruflicher Natur sind. Falls geplant ist, dass außer dem Vermieter andere oder weitere Personen mit einziehen möchten, werden auch diese namentlich mit Angabe des Verwandtschaftsgrades benannt. Die Eigenbedarfskündigung ist seitens des Verfassers weiterhin mit dem Hinweis auf ein mögliches Widerspruchsrecht zu versehen.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs einer Wohnung bedeutet immer eine sehr schlechte Botschaft für den Mieter. Sie kann seine gesamte Lebensplanung auf den Kopf stellen, so dass er unter Umständen versuchen wird, sich gegen diese Kündigung zu wehren.
Rechte des Mieters: Widerspruch
Jeder Mieter hat das Recht, Widerspruch gegen eine ihm erteilte Eigenbedarfskündigung einzulegen. Dieser wird dem Vermieter in schriftlicher Form bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses übermittelt.
Was kann ich als Vermieter tun, wenn Mieter nicht ausziehen?
Ein persönliches Gespräch signalisiert guten Willen und sollte einen Versuch wert sein. Auch kann der Vermieter Hilfsangebote unterbreiten. Fruchtet all dies nicht und der Mieter zieht nicht aus, kann nur noch ein Anwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist, hinzugezogen werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs rechtens ist. In diesem Fall wird der Anwalt eine Räumungsklage, deren äußerste Konsequenz die Zwangsräumung ist, in die Wege leiten. Gerichtliche Verfahren ziehen sich jedoch sehr in die Länge, denn auch Räumungsklagen und Zwangsräumungen sind Fristen gesetzt. Eine Vermieterrechtsschutzversicherung bietet Vermietern Sicherheit im Hinblick auf die finanziellen Belastungen der Gerichtsverfahren.
