Die offizielle Bezeichnung des umgangssprachlich als Mietpreisbremse bezeichneten Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) lautet etwas sperrig "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung". Es dient dazu, den schnellen Anstieg der Mietpreise zu unterbinden. Einkommensschwächeren Haushalten soll insbesondere in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung erleichtert werden.
Berlin & Co. - wo und seit wann gilt die Mietpreisbremse?
Das Gesetz wurde zum 1. Juni 2015 gleichzeitig mit betreffenden Änderungen in § 556 BGB eingeführt. Seit diesem Zeitpunkt können die Bundesländer die Mietpreisbremse in Gebieten mit besonders angespannten Wohnungsmärkten für einen Zeitraum von fünf Jahren festlegen. Die Entscheidungsbefugnis liegt dabei ausschließlich bei den Ländern. Nahezu alle Bundesländer haben inzwischen die Mietpreisbremse eingeführt, einzige Ausnahmen sind bisher noch Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und Saarland. Zum Stichtag 31.12.2016 galt die Mietpreisbremse bereits in insgesamt 313 Gemeinden. So wurde sie beispielsweise in Berlin mit Wirkung vom 01. Juni 2015 für das gesamte Stadtgebiet eingeführt. Auch in Hamburg wurde sie zum 01.07.2015 eingeführt. In Bayern gilt sie seit 2015 für München, Augsburg, Aschaffenburg sowie 133 weiteren Gemeinden.
Neuvermietung - so werden die Mieten gebremst!
Wenn eine Wohnung neu vermietet wird, darf die Miete nach den Vorgaben der Gesetzgebung lediglich maximal um zehn Prozent höher liegen als die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird anhand des örtlichen Mietspiegels ermittelt und wird als Nettokaltmiete ohne Nebenkosten angegeben.
Resonanz der Preisbremse: Traum und Wirklichkeit
Was als Segen für die Mieter gefeiert wurde, erweist sich in der Wirklichkeit jedoch leider als weitgehend wirkungslos. Der gute Wille im Hinblick auf die Deckelung der Mieten führte zwar zur Entstehung dieses Gesetzes, inzwischen ist im Hinblick auf die Wirkung der Mietpreisbremse jedoch weitgehend Ernüchterung eingetreten. Im Jahr 2016 stiegen die Durchschnittsmieten im gesamten Bundesgebiet um rund fünf Prozent - in großen Städten mit über 500.000 liegt der Anstieg sogar bei 6,3 Prozent. Ein Ende des kontinuierlichen Mietanstiegs ist derzeit nicht in Sicht.
Die Mietpreisbremse soll Mieter in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten vor unkontrolliert steigenden Mietpreisen schützen. Wenn ein Mieter der Überzeugung ist, dass der Vermieter die gesetzlichen Vorgaben missachtet, kann er Hilfe bei einem versierten Fachanwalt suchen. Gegebenenfalls kann die strittige Angelegenheit nur durch eine Klage vor Gericht geklärt werden, hier kann eine Mietrechtsschutz Versicherung vor den finanziellen Folgen hoher Anwalts- und Gerichtskosten schützen.
Mieten steigen und steigen: Schwächen der Mietpreisbremse
Kritiker bezeichnen die Mietpreisbremse als Fehlschlag, der bereits von Anfang an zum Scheitern verurteilt war. Da es eine Vielzahl von Schlupflöchern und Ausnahmen gibt, werden die Vorgaben der Mietpreisbremse nur in seltenen Fällen eingehalten. Häufig nutzen die Vermieter folgende Ausnahmen, bei denen die Vorgaben der Mietpreisbremse nicht greifen:
- Neubauwohnung: Ausgeschlossen sind Häuser und Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals als Mietobjekte genutzt wurden.
- Modernisierung: Entsprechen die Modernisierungskosten etwa zu einem Drittel den Neubaukosten, gilt dies als umfassende Modernisierung. In diesem Fall wird eine Gleichstellung mit einem Neubau als gerechtfertigt angesehen.
- Erhalt einer einmal erreichten Miethöhe: Hat bereits der Vormieter eine deutlich höhere Miete (mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete) gezahlt, kann diese auch bei einer Neuvermietung verlang werden.
Die Ausnahmeregelungen geben den Vermietern einen großen Spielraum. Aus diesem Grund wirkt das Gesetz eher entgegengesetzt und besitzt keinerlei Bremswirkung. Somit ist dieser Versuch der Bundesregierung, den unkontrollierten Anstieg der Mietpreise deutlich zu verlangsamen, voraussichtlich gescheitert.
