Eine Zwangsräumung ist die letzte Möglichkeit, mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers an die vom Vermieter beanspruchte Wohnung heranzukommen. Sie kommt in Betracht, wenn eine gekündigte Wohnung durch den Mieter nicht freiwillig herausgegeben wird. Einer Zwangsräumung muss jedoch immer eine Räumungsklage vorausgehen. Diese kann der Vermieter persönlich beim Amtsgericht des betroffenen Wohnortes einreichen. Alternativ beauftragt er einen Anwalt, die notwendigen Schritte einzuleiten. Es ist auf gar keinen Fall zulässig, dass der Vermieter eigene Maßnahmen ergreift. Er darf weder die privaten Gegenstände seines Mieters ausräumen, noch Schlösser austauschen und dem Mieter so den Zugang zur besagten Wohnung verwehren. Solche Aktionen entsprechen nicht der Gesetzgebung und jeder Vermieter würde sich mit eigenwilligen Aktionen anfechtbar und strafbar machen.

Rechtlicher Hintergrund zur Räumungsklage

Die Gesetzgebung sieht vor, dass ein Mieter, der trotz berechtigter Kündigung nicht auszieht, nochmals eine schriftliche Aufforderung des Vermieters zum Auszug erhält. Er räumt ihm somit eine weitere Frist von zwei Wochen ein. Dies ist zum einen notwendig und erleichtert andererseits den Erfolg der Räumungsklage. Führt auch diese Frist zu keinem Erfolg, ist der Weg zu einer Räumungsklage und entsprechenden Zwangsräumung geebnet.

Dauer und Kosten einer Räumungsklage

Die Dauer eines solchen Verfahrens hängt in erster Linie von der Entscheidung des Richters ab. Es ist jedoch durchaus möglich, dass bis zur endgültigen Zwangsräumung ein Jahr verstreicht. Dieser lange Zeitraum ergibt sich dadurch, dass der Mieter zunächst das Recht hat, sich gegen die Klage zu verteidigen. Tut er das, wird eine Gerichtsverhandlung anberaumt, die wiederum Zeit kostet. Schneller geht es, wenn der Mieter der Räumungsklage nicht widerspricht, da dann sofort ein Versäumnisurteil über den Anwalt beantragt werden kann. Allerdings ist dies in den wenigsten Fällen so.

Aber auch das endgültige Gerichtsurteil wird erst nach vier Wochen rechtskräftig und erst danach kommt der Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung zum Zuge. Durch diese Verfahrensweise gewinnt der Mieter kostbare Zeit, während der er in der Wohnung verweilen kann.

Kosten einer Räumungsklage

Sie sind abhängig vom Streitwert und setzen sich aus verschiedenen Gebühren für das Gericht, die Anwaltskosten, Verfahrensgebühren und einer Pauschale zusammen. Der Streitwert entspricht der Jahreskaltmiete. Bei einer Kaltmiete von 500 EUR belaufen sich die Kosten einer Räumungsklage auf etwa 1.000 EUR. Hinzu kommen die Kosten für das Umzugsunternehmen, das die Räumung vornimmt, sowie der Einbau neuer Schlösser.

Berliner Modell

Um die Kosten für Vermieter zu senken, wurde 2013 das Berliner Modell etabliert. Es sieht vor, dass alle privaten Gegenstände des Mieters in der Wohnung verbleiben und er diese nach einer gewissen Frist selbst abholen kann. Tut er dies nicht, können sie nach Fristablauf durch den Vermieter versteigert werden.

Zwangsräumung durch den Vermieter dank Räumungstitel

Der Räumungstitel wird durch das zuständige Amtsgericht erlassen. Er ermächtigt den Gerichtsvollzieher zur Durchsetzung der unausweichlichen Räumung. Eine Zwangsräumung ist stets eine hoch offizielle Maßnahme, die kein Vermieter von sich aus durchführen darf.

Wie erfolgt der Ablauf einer Zwangsräumung?

Nachdem die Räumungsklage beim Amtsgericht eingereicht wurde, beauftragt der zuständige Richter einen Gerichtsvollzieher mit der Durchführung. Dieser setzt sich mit dem Mieter in Verbindung und setzt ihm eine letzte Frist. Eine Zwangsräumung wird ausschließlich durch einen Gerichtsvollzieher an einem von ihm festgelegten Tag vollzogen.

Was kostet die Zwangsräumung und wie können sich Vermieter schützen?

Die Kosten einer Zwangsräumung sind sehr unterschiedlich und hängen vom Umfang der Einrichtungsgegenstände des Mieters ab. Im Allgemeinen sind Gerichtsvollzieher jedoch bemüht, günstige Speditionsunternehmen zu beauftragen, da deren Kosten zunächst vom Vermieter zu tragen sind. Dieses Risiko entfällt weitestgehend, wenn eine Vermieterrechtsschutzversicherung abgeschlossen wurde.

Kann der Mieter die Räumung verhindern?

Dies ist innerhalb der vom Gerichtsvollzieher festgelegten Vollstreckungsfrist möglich. Sie beträgt in etwa drei Wochen, die der Mieter zur freiwilligen Räumung nutzen kann.